3 Fragen an Dr. Dominik Hark: Gewerbemietrecht kompakt

Mit der Reihe „3 Fragen an …“ rückt das EBZ aktuelle Themen aus der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in den Fokus. Kurz, prägnant und praxisnah beantworten Expertinnen und Experten Fragen zu relevanten Entwicklungen und Herausforderungen der Branche.

Ob Bürogebäude, Einzelhandelsflächen oder Logistikzentren – Gewerbeimmobilien erfordern fundiertes Fachwissen und strategisches Management. Von der Mietvertragsgestaltung über Betriebskostenabrechnungen bis hin zur Instandhaltung müssen zahlreiche rechtliche, wirtschaftliche und technische Aspekte berücksichtigt werden.

Welche aktuellen Entwicklungen oder Gesetzesänderungen im Gewerbemietrecht sollten Vermieter und Mieter besonders beachten?

Dominik Hark: Ein Dauerthema bei Gewerberaummietverträgen ist die Wahrung der Schriftform – durch das sogenannte Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) hat die Bundesregierung hierzu noch kurz vor ihrem „Bruch“ ein neues Gesetz verabschiedet:

Ist durch Gesetz hierbei bisher die schriftliche Form vorgeschrieben, so muss die Urkunde vom Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden (§ 126 Abs. 1 BGB). Ist durch Gesetz hingegen Textform vorgeschrieben, so muss lediglich eine lesbare Erklärung (z.B. E-Mail, SMS oder andere elektronische Kommunikation), in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden (§ 126b Satz 1 BGB). Dieses sog. Textformgebot gilt nunmehr auch durch den Paradigmenwechsel grundsätzlich im Gewerberaummietrecht. Die Änderung betrifft vorwiegend Verträge über Grundstücke und über Räume, die keine Wohnräume sind; ebenso auch Pachtverträge. Auswirkungen auf Wohnraummietverträge entstehen hingegen nicht.

Durch die Abschaffung des Schriftformgebots wird insoweit auch das Problem überlanger Postlaufzeiten präventiv umgangen. Es ist als praktische Handlungsempfehlung trotz dessen darauf zu achten, im Gewerberaummietrecht an der sog. Einheitlichkeit der Mietvertragsurkunde festzuhalten. Hierbei sollten alle wesentlichen Vertragsinhalte insoweit in einer einheitlichen Urkunde geregelt werden und keine Nachträge bzw. Nebenabreden enthalten.

WICHTIG: Für bereits vor Inkrafttreten des BEG IV abgeschlossene Vertragsinhalte gilt grundsätzlich eine einjährige Übergangsfrist bis zum 01.01.2026, während der solche Altverträge nach wie vor wegen Schriftformmängeln gekündigt werden können.

Können Sie Beispiele für häufige Fehler bei der Gestaltung von Gewerbemietverträgen nennen und wie man diese vermeidet?

Dominik Hark: Es fällt auf, dass die überwiegenden Uneinigkeiten und Streitfälle in der Praxis auf eine missverständliche oder lückenhafte Vertragsgestaltung zurückgeführt werden können. Unklare Formulierungen im Gewerbemietvertrag können zu Missverständnissen führen, weshalb klare, präzise und rechtlich geprüfte Klauseln verwendet werden sollten.

Nur zwei ausgewählte, prominente Beispiele:

Ohne eine klare Regelung zur Instandhaltung, -setzung und Reparaturverantwortung entstehen Streitigkeiten, die durch eine genaue Zuordnung der Pflichten zwischen Vermieter und Mieter vermieden werden können.

Eine fehlende oder intransparente Regelung zur Nebenkostenabrechnung kann unerwartete Nachzahlungen verursachen, weshalb eine detaillierte Auflistung und Abrechnungsweise im Vertrag festgehalten werden sollte.

Wie beeinflussen aktuelle Gerichtsurteile die Praxis der Betriebskostenumlage in Gewerbmietverhältnissen?

Dominik Hark: Aktuelle Gerichtsurteile haben erheblichen Einfluss auf die Praxis von Gewerbemietverträgen, da sie die Möglichkeiten und Grenzen der Vertragsgestaltung ständig verändern. Im Bereich der Betriebskostenumlage in Gewerbemietverhältnissen korrigiert die Rechtsprechung insbesondere die Anforderungen an Transparenz, klare Vertragsgestaltung und die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben immer wieder neu.

Beispielsweise wurde 2020 durch den Bundesgerichtshof entschieden, dass die Vereinbarung über die Betriebskostenumlage auch bei Gewerberaummietverträgen bestimmt oder zumindest bestimmbar sein muss, um wirksam zu sein; weitergehende Transparenzanforderungen bestehen nach dem BGH aber nicht.

Zudem erfasst der in einem Gewerberaummietvertrag verwendete Begriff „Betriebskosten“ dann, wenn sich kein übereinstimmendes ab weichendes Begriffsverständnis der Vertragsparteien feststellen lässt, auch ohne weitere Erläuterungen alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in die gesetzliche Definition nach § 556 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB i.V.m. § 2 Betriebskostenverordnung einbezogenen Kostenarten (BGH, Urteil vom 08.04.2020 – XII ZR 120/18 = IBR 2020, 431).

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